深圳市地方税务局关于《个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿）》的解读

  一、国家规定的个人出租房屋个人所得税政策是什么？

    总体来说，此次公告并不是新出台政策，而是将私房出租的个税政策予以明确规范。根据《个人所得税法》及实施条例的规定，个人出租建筑物属于个人所得税的应税行为，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

    二、为促进房屋租赁市场发展，有何税收优惠政策？

    一方面，在国家法律规定的基础上，国家税务总局出台《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税【2000】125号），对个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。另一方面，2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的通知，提出了支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展，给予适当税收优惠的具体举措。一直以来，我市地税部门对于个人房屋出租行为采取较为便捷的税收征管模式，并在充分考虑全市民生的基础上，对不能提供租房成本费用的纳税人则采取较低的征收率进行核定，有效降低了纳税人生活成本负担。

    三、此次公告主要涉及的政策内容是什么？

    此次公告主要是对现有政策的规范、明确：一方面明确了我市私房出租的应税行为，凡个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞）在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人，并取得租金或者其它经济利益所得的行为，都属于财产租赁的应税行为，即包含通常所说的一手出租或转租行为；另一方面，明确了私房出租的个人所得税征收方式，按照个人所得税法和征管法的规定要求，主要采取据实征收和核定征收两种征收方式。

    四、个人出租房屋个人所得税的征收方式及应纳税额如何计算？

    个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式，税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式：

    1、据实征收，纳税人出租（转租）房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。即应纳税额=（应税收入-费用扣除）×税率。

    2、核定征收，纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证， [深圳做账(帐)报税、专业财务代理公司、深圳做账(帐)公司、一般纳税人记账(帐)、财务外包、深圳代理记账(帐) 律师咨询、注册商标]深圳会计公司、小规模纳税记账(帐)、深圳公司注册、小企业代理记账(帐) 、网站建设、 旧帐整理、审计验资]不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×5%×税率。

个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。

    五、新政拟实施的时间如何规定？

    此次政策调整拟于2017年4月1日起实施。因此，按照个人所得税收付实现制的征税原则，凡在政策实施前取得的私房租赁所得，将按照现行规定征税。

    六、征求意见稿发布的目的是什么？

    此次征求意见稿的刊发，是深圳地税按照依法行政的管理要求，广泛向社会各界征求意见的过程。